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標題[新聞] 全球建商出現倒閉潮，為何台灣房市風平
時間Tue Dec 5 12:37:04 2023
全球建商出現倒閉潮，為何台灣房市風平浪靜？李同榮：有4大力量支撐，房價要跌很難 2023-12-04 連結：https://www.storm.mg/lifestyle/4934869 內文： 繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破 產，全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中，而台灣房市為何相對顯得風平浪靜？房市趨 勢專家李同榮分析台灣房市雖目前處高檔反轉風險中，但終將以盤代跌，微緩著陸，不會 有崩盤危機，主要的支撐原因有四，包括： （一）超漲幅度有限，跌幅也有限。 （二）央行保守限貸，嚴控建商槓桿操作。 （三）大建商財務健全，獲利穩健。 （四）台灣升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限。 近五年全球經濟由QE、通膨、升息、經濟增長趨緩，房市由盛轉衰 李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家 房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持 續升息機制，除控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，當然影響到2023年全球經濟開始走 軟，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商 開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。 李同榮進一步分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連暴雷，韓國因一年持續升 息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國、 韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現 得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四： （一）超漲幅度有限，跌幅也有限 從2019-2023年間，全台六都5年的平均漲幅，扣除營建成本增加、物價上漲、與經濟成長 率，評估房價漲勢合理性與超漲幅度如下： 1. 房價平均漲幅：五年漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12% 2. 營建成本：五年增加20%、平均年漲幅4% 3. 消費物價：五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7% 4. 實質房價平均漲幅：五年漲幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年漲幅26.5%/5年=5.3% 5. 平均經濟成長率：5年每年平均經濟成長率3.4% 6. 每年實質均價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9% 由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營 建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此 台灣房市不會有崩盤危機。（相關報導：想買一千萬的房，靠存股多久能湊到頭期款？房 產專家曝：每月投資這金額5年內就能存到｜更多文章） （二）央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作 相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限 貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體 房市不大。 （三）大建商財務健全，獲利穩健 台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口 袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制推案量縮慢慢消化， 因此不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。 （四）升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限 近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且 市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。 台灣房市相對於全球房市走勢穩健，短期房市以盤代跌，沒有崩盤危機 李同榮最後分析，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比 重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國 家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響 經濟增長，2023下半年開始走空。 台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣 房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐 主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。 心得： 剛剛看了一下板上在討論李同榮的文章 小魯等跌很久了 這樣我到底是有沒有機會買到大崩盤甜甜價 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.137.24.41 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701751026.A.4A2.html ※ 編輯: a45601236qq (101.137.24.41 臺灣), 12/05/2023 12:37:58
→ blargelp: 重點就是剛需強勁這句啦。這句就否定了「台灣在炒房」這 12/05 12:40
→ blargelp: 個空方基本教義了。有需求當然會漲。既然不是炒房 那也 12/05 12:40
→ blargelp: 沒有大回檔的理由。 12/05 12:40
推 Mithra: 進入空頭但不太會跌（聽起來很友善的空頭） 12/05 12:40
推 deann: 利息那麼低 根本就不會有資金危機 12/05 12:42
推 Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 12/05 12:42
推 KrisNYC: 其實就是大多頭時期根本沒漲滿 也就沒什麼能跌 12/05 12:49
推 deann: 五年漲六成算少嗎? 12/05 12:52
推 a123454698: 李說過很多次，高總跌低總漲，所以要買低總的就不用期 12/05 12:53
→ a123454698: 待會跌，能現在買就買，要換屋買高總的可以等等 12/05 12:53
推 Chricey: 剛開始吃UC2，期待 12/05 12:53
推 alexstag: 多跟少是相對的，沒幾個國家在疫情之下經濟還爆噴 12/05 13:00
→ alexstag: 的，比較台灣土地面積+科技業爆炸收入+QE，這個漲 12/05 13:00
→ alexstag: 幅其實真的還好 12/05 13:00
推 bustinjieber: 誠心發文，算式真的是這樣算？ 12/05 13:02
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 12/05 13:02
→ bustinjieber: 房價漲幅-營建成本-消費物價？ 12/05 13:02
→ bustinjieber: ‘’營建成本‘’跟‘’消費物價‘’的成長率都要 12/05 13:02
→ bustinjieber: 扣？ 12/05 13:02
→ bustinjieber: 這樣不就重複計算了？ 12/05 13:02
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 12/05 13:02
→ abyssa1: 營造跟物價重複算 不過他沒考慮到負擔率 12/05 13:06
→ abyssa1: 40年貸款威力很大 12/05 13:06
→ taffy128s: 就像a123說的那樣 12/05 13:06
→ abyssa1: 算下去低總價負擔率可能比以前還低 12/05 13:06
推 Chricey: 想問一下有沒有關節痛的運動禁忌？怕動得更嚴重… 12/05 13:06
→ LimYoHwan: 齁 我們轉增貸超人 選簡單的低薪工作 貸好貸滿 4間房 12/05 13:07
→ LimYoHwan: 漲價後賣給台積奴工 爽爽過日子 絕對不是炒房辣 12/05 13:07
推 bustinjieber: 我的理解是，除了這兩個成長率， 12/05 13:07
→ bustinjieber: 或許還需要加上地價的成長率， 12/05 13:08
推 Chricey: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 12/05 13:08
→ bustinjieber: ‘’全部一起加權平均‘’後， 12/05 13:08
→ bustinjieber: 得出來的數字才能去加減房價的漲幅， 12/05 13:08
→ bustinjieber: 而不是直接連續扣吧？ 12/05 13:08
推 NTU303150195: 還沒開始倒而已，阿巴說一年10% 12/05 13:08
推 Chricey: 看到關節痛，我就想起我姨媽 12/05 13:08
推 Mithra: 他那個房價漲幅算法是不是透露了建商預計拉價要拉多少的 12/05 13:09
→ Mithra: 心理狀態 12/05 13:09
→ tctv2002: 低利 要怎麼倒？ 12/05 13:09
→ Mithra: 物價漲3%營建成本3% 所以我開價要多6% 12/05 13:10
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 12/05 13:10
推 ZhuBeiCity: 等民進黨下台之後房價就會大跌了 12/05 13:14
推 aa00788: 藍白合被ZBC舒服掉了 別哭 12/05 13:17
推 ZhuBeiCity: 侯友宜目前民調跟民進黨差不多高 12/05 13:18
→ ZhuBeiCity: 等侯友宜當選後 打房把你們多多通通打到套牢法拍賠售 12/05 13:18
推 Kroner: 關節痛就老人病 12/05 13:18
→ ZhuBeiCity: 台灣特別於全球房價沒崩盤是因為民進黨硬撐的 等著換 12/05 13:19
→ ZhuBeiCity: 侯友宜上台吧。哈哈哈哈哈 12/05 13:19
→ gk1329: 什麼四大力量 就一大力量啊= = 12/05 13:23
推 F93935: 倒的事商業地產公司，台灣又沒有這種地產公司只做商 12/05 13:23
推 Kroner: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 12/05 13:23
推 aa00788: 期待猴上的話率領台灣連同他的百間套房 把房價炒出新高 12/05 13:25
→ aa00788: 度 12/05 13:26
推 ZhuBeiCity: 為什麼全球房價崩盤 台灣沒崩盤還不是因為選了一個炒 12/05 13:26
→ ZhuBeiCity: 房黨民進黨 12/05 13:26
推 Chricey: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 12/05 13:26
→ aa00788: 興奮死了 12/05 13:26
推 xupmc: 少子化的主因之一 最好用房產把人分階級 像種性一樣 12/05 13:28
→ xupmc: 底層住窩棚拼命生 下層住地下房喝糞水 中層住一戶被剝皮 12/05 13:30
→ xupmc: 上層天天玩女人開跑車 負責爽就好 12/05 13:30
推 Chricey: UC2神招啊，吃下去就對了 12/05 13:30
推 PTTMAXQQ: 往上崩舔舔價ㄛ 12/05 13:30
→ sbshiu: 1年10趴，建議租屋就好 12/05 13:33
推 MattisZheng: 經濟國家隊，哦欸~哦欸哦欸哦欸~ 12/05 13:35
推 leobook15941: 火車頭 12/05 13:44
推 Chricey: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 12/05 13:44
→ sspider0829: 先解放貸款啦 限額的要死 12/05 13:46
噓 ijk1: 魯空差點要高潮了 12/05 13:48
→ hellogym: 真的要崩了 小漲50% 血崩1% 崩爛了 12/05 13:49
推 JustinCy: 你要確定侯會打房再來推欸 侯是超級包租公。租金不要漲 12/05 13:51
推 Chricey: 關節痛按摩有效嗎？ 12/05 13:51
→ JustinCy: 就阿彌陀佛了 還期望打房。跟建商掛鉤最深的就KMT. 竹 12/05 13:51
→ JustinCy: 北從2000以來。經歷過那麼多次市場空頭危機。房價趨勢 12/05 13:51
→ JustinCy: 頂多緩漲沒有跌過。你真的竹北王？ 喊空可以。拿點數據 12/05 13:51
→ JustinCy: 出來。不要亂推什麼誰上房價會跌這種蠢話。侯上你的理 12/05 13:51
推 Kroner: 關節痛有人有有效的復健方法嗎？ 12/05 13:51
→ JustinCy: 由是會搞爛台灣經濟。選一個最能搞爛台灣經濟的。那就合 12/05 13:51
→ JustinCy: 理了 那你更應該選柯 12/05 13:51
→ JustinCy: 央行做了超級多限貸限制資金進房市的措施 連換屋族都被 12/05 13:51
→ JustinCy: 打到 很多都是今天宣布隔天施行。裝睡的人叫不醒 12/05 13:51
推 Kroner: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 12/05 13:51
推 s26492755: 其實限貸有維持穩定的效果 12/05 13:55
→ s26492755: 雖然我也很不喜歡 12/05 13:56
推 scopeowl: KMT 這個更不負責任的黨上台才可怕 12/05 14:01
→ dodo88966: 有黨硬撐 不要跟政府對著做 12/05 14:01
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 12/05 14:01
→ scopeowl: Kmt餓多久了！ 12/05 14:02
→ scopeowl: 不要整天幻想侯上會打房 12/05 14:03
噓 inthewood: 重點是真的跌了你也不敢買 12/05 14:05
→ inthewood: 如果跌30%你敢買嗎 那時候你都嚇死了覺得崩盤會跌50% 12/05 14:05
推 Kroner: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 12/05 14:05
推 a0989876: 當年馬政府時代雙北噴多少？ 12/05 14:07
推 ZhuBeiCity: 侯友宜目前民調跟賴清德差不多的 12/05 14:07
→ ZhuBeiCity: 不要一直幻想民進黨穩上 12/05 14:07
→ ZhuBeiCity: 民進黨炒房黨已經鬧到台灣天怒人怨 台灣百姓跟網友都 12/05 14:08
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 12/05 14:08
→ ZhuBeiCity: 希望民進黨下台 12/05 14:08
推 scopeowl: KMT才更沒在管房價好嗎 12/05 14:08
→ s26492755: 夭壽 又要政治文了 12/05 14:08
→ ZhuBeiCity: 明年選舉結束後變天後。準備看台灣房價大崩盤 12/05 14:09
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 12/05 14:09
推 Robben: 因為政府一直在壓房價 12/05 14:09
噓 solomonABC: 政策補貼一年快千億 12/05 14:11
推 s26492755: 壓房價的漲幅比較貼切啦 12/05 14:11
推 NTU303150195: 凍漲就hen 厲害了 12/05 14:14
推 Kroner: 有人知道如何處理關節痛嗎？求分享！ 12/05 14:14
推 junior020486: 老是有個蠢蛋在那邊講政治 12/05 14:18
推 yoyoyoyoman: 最好是會倒 12/05 14:19
推 Timba: 欸 不是...竹北王本來不是挺柯正嗎 12/05 14:21
→ Timba: 怎變猴粉 笑死 12/05 14:21
推 Chricey: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 12/05 14:21
推 yesyesyesyes: 不對啊，國際房仲說了一年跌10%阿 12/05 14:23
推 sentiprophet: 漲六成只有某些地區吧，多數地區漲幅三成左右 12/05 14:26
推 AndrewWiggs: 竹北兄前幾個月還在說柯穩上，現在變成猴迷了喔？ 12/05 14:38
→ PTTMAXQQ: 愚蠢的人才會把房地產一直推給政治的錯 12/05 14:49
推 Chricey: UC2推薦？有人試過嗎？靠譜嗎？ 12/05 14:49
推 ZhuBeiCity: 房價跟政治本來就息息相關了。 12/05 14:49
→ ZhuBeiCity: 你去看看中國房價為什麼崩盤房企為什麼破產 12/05 14:50
推 scopeowl: 息息相關啊所以侯上會更失控 12/05 15:01
推 maxboy06: 猴猴做房東+20歲炒房發大財 12/05 15:02
推 Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 12/05 15:02
→ maxboy06: 跟我說這組選上有可能不炒房炒翻天 哈哈 12/05 15:02
推 vicet: 問就是黨一堆高資產的 誰會認真打房 笑死 12/05 15:13
推 ZhuBeiCity: 樓上民進黨已經炒房炒了八年 搞得台灣民不聊生 該換 12/05 15:16
→ ZhuBeiCity: 黨執政了 12/05 15:16
推 Kroner: 有人知道如何處理關節痛嗎？求分享！ 12/05 15:16
→ ZhuBeiCity: 侯友宜會認真打房 還給年輕人居住正義 12/05 15:16
推 perfect07117: 台灣有台灣的玩法 領先全球 12/05 15:19
→ adonisXD: 台灣是因為小漲 所以緩跌或沒跌 12/05 16:42
→ adonisXD: 還是你要像南韓漲100%跌30% 12/05 16:42
推 Kroner: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 12/05 16:42
推 kazamishu: 猴和茂德（東森）炒了多少房,笑死 12/05 16:54
推 glo6e: 因為政府打房 12/05 17:55
推 karachi: 竹北王超像反串的XD 12/05 18:03
→ karachi: 某人的副手好像說20幾歲買了兩間還三間台北公寓，要交年 12/05 18:04
推 Kroner: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 12/05 18:04
→ karachi: 輕人怎麼炒房致富欸XDD 12/05 18:04
推 rainbowcatch: 亞洲人 有房斯有財 觀念，跟外國不一樣 12/05 18:12
推 plcc122: 同13樓 怪怪的 12/05 18:19
推 abs5252: 怎麼會有人認為其他政黨上台 房地產會跌 其他黨上 12/05 23:29
推 Kroner: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 12/05 23:29
→ abs5252: 台噴爆好嗎 沒有民進黨顧台灣 壓房價 壓房租 在抱 12/05 23:29
→ abs5252: 怨有讓你睡公園嗎？ 12/05 23:29