※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言 : 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看 這在經濟學上是錯的 : 會錯過獲利了結時機 : 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少 當作成本 : 不然繼承的租金投報率不就無限大了... : 以這樣來看的話 台灣租金投報率可能都2%以下 算上裝潢租霸時間等等問題 可能1.x% 成本價： 估算真實IRR，用起始成本當起點 然後再計算期間的所有正負金流 從而得出從持有至今的長期投報率。 現價： 處分資產當下的價值評估要用現價。 兩者都有意義，但我習慣用現價評估， 畢竟過去績效不代表未來績效。 然後要深度探討房地產獲利了結， 當中有幾點要‘’個案討論、釐清‘’， 背後隱含的是資金效益跟機會成本： 1. 資產處分前後的資產負債表 2. 整體資產組合的期望投報率 3. 當中產生的所有摩擦/交易成本 舉例： 5年前繼承了一間1000萬的房子， 租金淨利一年20萬、5年房價成長20%， 5年獲利：300萬 此時幾個參數 -房子市價變成1200萬 -租金目前維持一年20萬 -未來五年預期成長20% -股市五年大盤預期成長50% -房貸利息大約是2.5% -房地產獲利需扣除20% ( 稅金可涵蓋其交易成本) 這時大概可以列出三個路徑， 計算過程精簡，直接給結果。 A 繼續持有房不做任何動作 獲利＞100+240=340 淨資產＞1540 B 繼續持有房+增貸8成投資股票 房獲利＞-20+240=220 股獲利＞ 960×0.5=480 淨資產＞1900 C 處分房地產+全額投資股票 處分實拿＞1200-40=1160 股獲利＞ 1160×0.5=580 淨資產＞ 1740 當中還有很多實際情況我不展開， 例如：股/房的真實投報率、貸款成數、 貸款利率、租金調整、寬限期與否、 無貸款的金流再投入股市…等。 反正思考的邏輯大概是這樣， 沒有說哪個選擇一定比較好， 只是要說明資金的多樣性以及 實際成本就是決策當下的市價。 （ 就像B＆C的比較） 最後，世界上根本沒有無本套利， 繼承也一樣，無本套利的概念是錯的。 你可以說： 因為我本人沒有實際投入本金， 所以我個人不在意資金效益， 我只求穩定跟金流。 你不能說： 因為我沒實際投入本金，所以我無本套利。 就如先前所述，資金有機會成本， 個人的選擇只是影響‘’資產的型態‘’， 不影響每個當下‘’皆有成本的事實‘’。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.9.229.38 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1766038830.A.3AC.html